به نقل از «همشهری آنلاین»

نکات حیاتی حق فسخ در قراردادهای ملکی

تاریخ انتشار: ۹ آبان ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۹۰۰۲۸۴۰

در این مقاله که به کوشش وکیل متخصص املاک در موسسه حقوقی اترس نگارش شده است، بررسی خواهد شد حق فسخ در قرارداد چه فایده ای داشته و چه نکات مهمی در آن باید رعایت شود؟

حق فسخ قراردادی چیست؟

به اختیار بر هم زدن معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد ،حق فسخ گفته می شود. حق فسخ گاهی توسط قانون ایجاد می شود مثلا اگر کالای خریداری شده معیوب باشد و خریدار از آن بی اطلاع باشد، حق فسخ قرارداد را دارد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

همچنین حق فسخ گاهی بر اساس توافق ایجاد می شود؛ به عنوان مثال در قرارداد شرط می شود در صورتی که چک های خریدار ملک پاس نشود، فروشنده حق فسخ دارد.

درج حق فسخ در قرارداد ملکی چه فایده ای دارد؟

فسخ یکی از راههای جبران خسارت است اما مهمترین کارکرد آن این است که به کسی که حق فسخ دارد، امکان خروج یک طرفه از قرارداد را می دهد.

فرض کنید شما ملک خود را می فروشید و قرار است خریدار بخشی از پول شما را بعدا پرداخت کند. با توجه به اینکه با امضای مبابعه نامه، خریدار، مالک ملک می شود، اگر طرف مقابل مابقی پول ملک را ندهد، شما می بایست برای گرفتن بقیه پول راهی دادگستری شوید. این درحالیست که اگر شما در قرارداد حق فسخ درج کرده باشید به راحتی میتوانید معامله را فسخ کنید و ملک را در اختیار بگیرید. در ضمن مواردی که منجر به فسخ قرارداد اجاره میشود در مقاله ای جداگانه بررسی می شود.

حق فسخ در قرارداد املاک را با حق دریافت خسارت تعیین کنید

همانطور که گفتیم، حق فسخ یک راه جبران خسارت است اما گاهی وقتی شما حق فسخ دارید، تمایلی برای فسخ ندارید و در عوض طرف مقابل شما میخواهد اقداماتی کند که شما قرارداد را فسخ کنید. پیشنهاد می کنیم در کنار حق فسخ، خسارت را هم شرط کنید. به عبارت دیگر قید کنید در صورتی که مثلا فروشنده ملک، قرارداد را فسخ کند، خریدار می بایست مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت به فروشنده پرداخت کند.

چه کسی می تواند قرارداد را فسخ کند؟

اصولا به جز در قراردادهای جایز، امکان پشیمانی و به هم زدن قرارداد وجود ندارد مگر اینکه موجبی برای فسخ وجود داشته باشد. درج شرط حق فسخ خصوصا در مواردی که طرف مقابل تعهد اصلی خود را انجام نمی دهد، یک راه حل برای خارج شدن از قرارداد هست.

اسقاط کافه خیارات به چه معنی است؟

احتمالا عبارت اسقاط کافیه خیارات را در مبایعه نامه های ملکی دیده باشید. خیارات جمع خیار است و به معنی اختیار فسخ است. کافه به معنی کلیه و همگی است و اسقاط به معنی ساقط کردن است. اسقاط کافه خیارات به معنی ساقط کردن همه حق فسخ های قرارداد است. وقتی در قرارداد ها همه خیارات را اسقاط می کنید، حق فسخی وجود ندارد مگر آن مواردی که استثنا شده است.

فسخ چگونه صورت می گیرد؟

فسخ به هر وسیله ای که اراده فسخ را نشان دهد، اتفاق می افتد. متداول و شاید بهترین راه فسخ معاملات املاک، فسخ قرارداد از طریق ارسال اظهارنامه است. به این صورت که شخصی که حق فسخ دارد، می تواند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف قرارداد خود اظهارنامه بفرستد و اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را رسما به اطلاع طرف مقابل برساند.

تفاوت فسخ با تفاسخ و انفساخ چیست؟

انحلال و به هم خوردن قرارداد، ممکن است در سه حالت اتفاق بیفتد.

حالت اول وقتی است که یک طرف، حق فسخ یک طرفه دارد . مثلا در معامله ملک، شرط می شود در صورتی که فروشنده تا زمان مشخص ملک را تحویل ندهد، خریدار می تواند معامله را برهم بزند یا فسخ کند. به این برهم زدن یک طرفه قرارداد، فسخ گفته می شود.

حالت دوم زمانی است که توافق می شود در صورتی که اتفاق خاصی رخ داد، معامله خود به خود و به صورت اتوماتیک به هم بخورد یا اصطلاحا منفسخ شود. به عنوان مثال درقرارداد خرید و فروش ملک شرط می شود در صورتی که هریک از چک های خریدار برگشت بخورد، معامله منفسخ می شود. به این حالت برهم خوردن معامله، انفساخ می گویند.

حالت سوم شرایطی است که طرفین با اراده و توافق یکدیگر معامله را بر هم می زنند. به این شکل، اقاله یا تفاسخ گفته می شود.

چرا درج حق فسخ بهتر ازشرط انفساخ است؟

همانطور که توضیح دادیم، حق فسخ با اراده یکی از طرفین قرارداد انجام می شود اما انفساخ به صورت اتوماتیک اتفاق می افتد. اگر شما حق فسخ داشته باشید، این اختیار را دارید که معامله را فسخ کنید یا به آن پایبند باشید در حالی که شرط انفساخ، باعث می شود معامله خود به خود فسخ شود؛ حتی اگر شما قصد داشته باشید معامله باقی بماند.

آیا فسخ و دریافت خسارت به صورت همزمان قابل انجام است؟

در پاسخ به این سوال آیا می توان همزمان با دریافت خسارت، قرارداد را فسخ کرد باید عنوان داشت که اگر در قرارداد تصریح شده باشد که فسخ قرارداد و دریافت همزمان خسارت ممکن است، بحثی وجود ندارد و در این حالت اگر تخلفی شود، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند و همزمان هم مطالبه خسارت هم کند. اگر در قرارداد به امکان دریافت همزمان خسارت و فسخ تصریح نشده باشد، خسارت تاخیر در انجام تعهد را میتوان همزمان با فسخ خواست ولی خسارت عدم انجام تعهد را نمی توان به صورت همزمان با فسخ قرارداد درخواست کرد.

بعد از ایجاد حق فسخ چه کاری نباید انجام داد؟

در زمانی که حق فسخ ایجاد شده است ، هر اقدامی که بیانگر این باشد که صاحب حق فسخ قصد ماندن در قرارداد را دارد ، موجب از بین رفتن حق فسخ او می شود.

به عنوان مثال اگر در فروش یک ملک، شرط شده باشد در صورتی که چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند. اگر چک پاس نشود و فروشنده اقدامی کند که اراده ی او بر بقای معامله تفسیر شود، مثلا چک جدید یا پولی از خریدار دریافت کند، این اقدام باعث اسقاط ضمنی حق فسخ فروشنده ملک می شود و نمی تواند بعدا مجددا قرارداد را فسخ کند.

دعوی فسخ املاک در حوزه تخصصی وکیل ملکی است

با توجه به اینکه فسخ با اراده یک طرف اتفاق می افتد، معمولا بین طرفین درایجاد حق فسخ اختلاف می شود. این موضوع خصوصا در فسخ قراردادهای املاک دیده می شود. در این صورت دعوی تائید فسخ توسط صاحب حق فسخ مطرح می شود. دعاوی مربوط به فسخ، جزء پرونده های پیچیده است که با حضور وکیل متخصص املاک شانس پیروزی پرونده بالاتر می رود.

البته ذکر این نکته لازم است اگر قرارداد به درستی و زیر نظر وکیل تخصصی املاک انجام شده باشد و در موقع اختلاف، از وکیل مشورت های لازم گرفته شده باشد، شانس پیروزی در دعاوی فسخ بالاتر می رود.

کد خبر 803352

منبع: همشهری آنلاین

کلیدواژه: قرارداد را فسخ شود در صورتی حق فسخ در قرارداد فسخ قرارداد طرف مقابل یک طرف

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.hamshahrionline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «همشهری آنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۰۰۲۸۴۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

زاکانی: ورود اولین نمونه قطار چینی در خرداد به تهران | تمام قراردادهای ما ضمانت بانکی دارد | می خواهند قراردادمان با چین را منحل کنند اما نمی توانند

به گزارش خبرنگار همشهری آنلاین، علیرضا زاکانی در گفتگوی ویژه خبری تلویزیون درباره قرارداد شهرداری تهران با چین در حوزه واردات واگن و اتوبوس برای حمل و نقل عمومی تهران توضیحاتی داد که مهمترین بخش های آن را در زیر می ‌خوانید:

* ۶۶ درصد رفت و آمد تهران با حمل و نقل شخصی است و ما در زیر ساخت دچار عقب افتادگی تاریخی هستیم. ما در داخل هر ظرفیتی بود دنبال کردیم و ۳ هزار اتوبوس داخلی قرارداد بستیم از ۱۱ هزار دستگاهی که تهران نیاز داشتیم. ما ۱۸۸۰ اتوبوس تحویل گرفتیم که ۸۶۰ دستگاه آن کار می کرد الان ۲۱۰۰ اتوبوس فعال داریم که در چند روز آینده به ۲۴۰۰ دستگاه می رسد.

* ۷۲ هزار تاکسی در تهران داشتیم که فرسوده بود یا ۶ هزار ون داشتیم که برای ۱۵ سال پیش بود. در مترو نیز یک عقب افتادگی جدی داریم لذا موضوع توسعه زیرساختهای شهر از جمله مترو بود.

* ما قراردادی که در دوره قبل راکد مانده بود را زنده کردیم و خرید واگن را آغاز کردیم. در سفرمان به چین با شرکت مربوطه قرارداد را از ۲۴ ماه به ۱۲ ماه تبدیل کردیم که ۱۲ ماه به نفع ما شد. همچنین تکنولوژی بوژی که در ایران نبود را که ۸۸ میلیون دلار خریداری کرده بودند را با ۷ و نیم میلیون یورو به ما دادند و مکلف شدند که توسعه واگن سازی ما را دنبال کنند. با این قرارداد ۲۵ میلیون یورو به صرف ایران عمل کردیم.

* ۷۹۱ واگن قرارداد بستیم و نمونه آن در خرداد ماه در چین تحویل خواهد شد و اواخر سال باید قطار تحویل ایران شود. مردم بدانید اتفاق بزرگی در کشور می افتد و در شهرداری و دولت خدمات بزرگی رخ خواهد داد.

* ۱۱۳ واگن داخلی هم قرارداد بستیم که اولین رام آن در حال تست است و افتخار ماست که داخلی سازی کردیم و ۲۸۰ واگن نیز مجدد قرار داد بستیم که مجموعا ۱۱۸۴ واگن می شود. در کنار افتتاح ایستگاه های بیشتر واگن نیز وارد می شود که مردم معطل نشوند.

* خطوط جدید به غیر از ۷ خط قدیمی فعال هستند و خط ۸ و ۹ و ۰ و ۱۱ در حال ساخت هستند.

* چین دو ویژگی دارد که منبع مالی و تکنولوژی خوبی است و ما می خواستیم از این دو مورد استفاده کنیم. در حوزه حمل و نقل دیدیم که قیمت ها ارزان تر و کیفیت بالاتر است. شما جای ما باشید چه می کنید؟ ما به چین گفتیم که باید با شهرداری تهران شریک شوید و در واردات و تکنولوژی و شراکت با شهرداری تهران همکاری کنید و گفتیم که باید با ما شریک شوید که قبول کرد. در کنار اینکه ۳ هزار اتوبوس از داخل خریدیم که گفتند تحویل آن تا ۳ سال طول می کشد.

* ما ۵۰۰ دستگاه اتوبوس با ۲۷۳ هزار یورو قرارداد بستیم و پیش پرداخت دادیم که ۱۰۰ دستگاه امسال و ۴۰۰ دستگاه سال آینده به ما می‌دهند. ۲ هزار دستگاه دیزل هم داخل خریداری کرده بودم که عمده هزینه را پرداخت کردیم که آنها هم در حال تحویل هستند. ۵۰۰ دستگاه برقی داخل نیز ۱۰۰ دستگاه آن امسال و ۴۰۰ دستگاه سال آینده می آید.

* وقتی ما آنجا رفتیم دیدیم قیمت‌ها بسیار متفاوت است، آمدیم گفتیم ما داخل هرچه تعهد کردیم می خریم اما اعلام کردیم با قیمت قبلی نمی خریم و باید با قیمت به روز به ما تحویل دهند. پذیرفتند که با قیمت پایین تر به ما اتوبوس بدهند. ما نمی توانستیم نیاز مردم کشور را گروگان بگیریم و بگوییم حتما باید از داخل تهیه کنیم.

* ما خودروهایی را از خارج خریدیم که کیفیت عالی داشته باشند. نکته مهم دیگر این بود که اتوبوس های داخلی ما نیز ۴۴ هزار یورو زیر قیمت تهیه شد. در همان رفتن و آمدن ما در ۵۰۰ دستگاه اتوبوس، از ۳۱۶ هزار یورو، قیمت را به ۲۷۳ هزار یورو کاهش دادیم و این سود را برای شهرداری تهران و مردم تهران نگه داشتیم.

* در خرید خارجی، گام اول ما کسب رضایت آنها برای تامین مالی بود. آنها پذیرفتند که برای ما یوزانس سه ساله با قیمت بسیار خوب انجام دهند. اولین بار بود که چینی ها با ایرانی تفاهم یوزانس می کردند. یک میلیارد و ۴۰ میلیون یورو یوزانس برای اتوبوس، ون و تاکسی برقی کردند.چین حاضر شد با عددی کمتر از توافق با دولت‌ها با شهرداری تهران یوزانس کند. رئیس کل بانک مرکزی اعلام کرد که این اتفاق برای اولین بار صورت گرفت. در داخل کشور ۲۵ درصد نقد، ۲۵ درصد ملک و ۵۰ درصد تسهیلات می پردازیم.

* بانک شهر بانک عامل ما در این قرارداد بود. بعد از این گروه چینی به ایران آمد. به آنها گفتیم قیمت بیاورند. بر اساس قیمت آنها، میزان یوزانس به یک میلیارد و ۶۷۰ میلیون یورو افزایش یافت. پس از آن تیم کارشناسی برای بررسی و انتخاب بهترین خودروها به چین رفت. پس از آن ما بر اساس نتایج مطالعات تیم کارشناسی به چین رفتیم، آنجا کارخانه های مختلف محصولات خود را آوردند، وارد رقابت شدند و در این رقابت بهترین محصولات با بهترین قیمتها انتخاب شد.

* شرکت ساختمانی که عنوان شده تامین کننده مالی ماست و یوزانس ۳ ساله برای ما می گیرند که همه آن برای مردم ما شیرینی است. آنها ۲۵۰۰ اتوبوس و ۱۰ هزار ون باید تا پایان سال به ما تحویل دهند. ما به ازای ۲۵ سال قبل در سه تا چهار سال آینده، واگن وارد کشور خواهد شد. اورهال واگن ها نیز قابل مقایسه با گذشته نیست.تمام قراردادهای ما ضمانت بانکی دارد.

* ما قرارداد را به آقای چمران، به آقای تشکری و خانم سلیمانی در شورای شهر تهران تحویل دادیم که البته آقای تشکری در صحن شورا گفتند که تحویل نگرفتند و در تماسی که با ایشان گرفته شد گفتند که شاید به دستشان رسیده و یادشان نبوده است و سند آن موجود است. قرارداد را به وزارت اقتصاد، وزارت امور خارجه و بانک مرکزی دادیم. ما به ازای آن را دولت به ما می دهد. امکان ندارد این قرارداد منتشر شود و به صلاح کشور نیست. همه بخش ها در جریان قرارداد هستند.

* قرارداد آن چیزی نیست که بتوان آن را جار زد. ایران هزار و یک دشمن دارد. یک عده نمی‌خواهند اتفاقی بیفتد. مردم بدانند این افتخار برای این دولت و شهرداری است که دست به دست هم دادند تا گره از مشکلات مردم باز کنند.

*عده ای همت کردند که اجازه ندهند، کار انجام شود، این کارها بر ضد امنیت کشور است و می خواهند این قرارداد را منحل کنند اما خوشبختانه نمی توانند. این را به مردم نوید می دهیم.

کد خبر 848550 منبع: همشهری آنلاین برچسب‌ها علیرضا زاکانی شهردارى تهران ایران و چین شهردار